Особливості укладання договору довічного утримання
Часто у пенсіонерів та одиноких людей, які опинились у тяжкому матеріальному становищі, виникає думка про укладання договору довічного утримання. На що потрібно звертати увагу людям, які укладають договори довічного утримання, які існують підводні камені як для пенсіонера, так і для тих, хто має опікуватися людиною похилого віку або інвалідом консультує Кременчуцький місцевий центр з надання безоплатної вторинної правової допомоги.
Що ж являє собою договір довічного утримання?
Договір довічного утримання – це правочин за яким одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Відповідно до ст. 746 Цивільного Кодексу, сторонами договору довічного утримання є відчужувач і набувач. Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Потрібно враховувати, що договір довічного утримання підлягає державній реєстрації згідно зі ст. 745 ЦК, а у випадках недодержання встановленої форми укладення такого договору він вважається недійсним. Право власності на майно повинне бути зареєстроване у відповідних державних органах, про що у договорі здійснюється відповідний запис.
Предметом договору може бути:
– житловий будинок або його частина, квартира або її частина;
– інше нерухоме майно (земельна ділянка, садовий будинок, дача, гараж, нежитловий будинок, нежитлове приміщення, виробничий комплекс, рухоме майно, на яке поширюється режим нерухомого майна, тощо);
– рухоме майно, що має значну цінність.
Особливостями договору довічного утримання є те, що:
- майно переходить у власність набувача, з моменту державної реєстрації, проте розпоряджатися таким майном набувач за життя відчужувача не зможе, оскільки при посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору;
- зобов’язання з довічного утримання мають особистісний характер, оскільки встановлюються щодо конкретно визначеної фізичної особи;
- якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном;
- договір довічного утримання може бути укладений на користь третьої особи (утриманця), якій набувач повинен надати довічне утримання та догляд;
- договір носить тривалий характер та вимагає від набувача постійного і систематичного виконання своїх обов’язків.
За договором довічного утримання (догляду) відчужувач має такі права:
- визначити умови забезпечення його житлом, зокрема, у будинку (квартири), що ним передано набувачу за договором;
- визначити всі види матеріального забезпечення, догляду (опікування), які надаватиме йому або третій особі набувач;
- вимагати виконання умов договору з надання утримання (догляду), зокрема, безпосередньо набувачем;
- у разі потреби має право порушувати питання про заміну майна, переданого за договором довічного утримання (догляду), на іншу річ;
- розірвати договір у разі неналежного виконання набувачем своїх зобов’язань у судовому порядку.
Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути лише повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа (ч. 2 ст.746 ЦК).
За договором довічного утримання (догляду) набувач має такі права:
- здійснювати право володіння та користування таким майном, якщо договором не передбачено інше;
- якщо договір укладено на утримання кількох осіб (співвласників майна, що було передане набувачеві), у разі смерті одного з них набувач має право на зменшення обсягу зобов`язань щодо утримання відчужувача (-ів) (ч. 1 ст.747 ЦК);
- за взаємною згодою з відчужувачем набувач має право вирішити питання про заміну переданого йому за договором майна на іншу річ. Заміна речі повинна відбуватися на підставі внесення змін до договору довічного утримання (догляду) з дотриманням вимог до форми цього договору;
- набувач має право визначити у заповіті спадкоємців щодо майна, яке передане йому за договором довічного утримання (до них також перейдуть його зобов'язання за цим договором);
- набувач має право на розірвання договору.
Обов’язки набувача:
- забезпечувати відчужувача або третю особу (утриманця) відповідно до умов договору матеріальним утриманням та (або) доглядом (опікуванням) довічно;
- забезпечувати відчужувача або третю особу (утриманця) житлом;
- набувач зобов'язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду).Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.
Підстави та правові наслідки припинення договору довічного утримання (догляду).
Відповідно до статті 755 ЦК договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду у двох випадках:
- на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків незалежно від його вини;
- на вимогу набувача.
У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв’язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов'язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.
У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки за договором.
Стаття 757 ЦК встановлює, що за договором довічного утримання (догляду) можливий перехід обов'язків набувача у разі його смерті до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.
У разі смерті фізичної особи-набувача за договором довічного утримання (догляду) при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис.
У разі припинення юридичної особи-набувача з визначенням правонаступників до них переходять права та обов’язки за договором довічного утримання (догляду). У разі ліквідації юридичної особи-набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду), переходить до відчужувача (стаття 758 ЦК).
У разі ліквідації юридичної особи-набувача, за умови відсутності у неї правонаступників, нотаріус на підставі витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців та письмової заяви відчужувача, припиняє дію договору довічного утримання (догляду) та повертає відчужувачу первинний правовстановлюючий документ.
Договір довічного утримання (догляду) - це досить хороший варіант взаємовигідної домовленості між людьми. З однієї сторони між тими, які бажають набути право власності на квартиру\будинок, але в яких немає необхідної грошової суми для цього і тими, хто бажає, але не може забезпечувати себе в певних повсякденних, життєвих потребах. Проте для убезпечення від спірних моментів рекомендуємо все ж таки попередньо звертатись за кваліфікованою та якісною юридичною допомогою.
